按揭證券公司下星期起進一步調低定息按揭利率，只適用於自住按揭貸款，顯示當局在幫助減輕市民買樓自住的負擔時，又避免刺激買樓投資收租的意欲，省得為近日鬧哄哄樓價問題火上加油。

金融管理局轄下的按證公司，本來生效至下月底前的定息按貸產品，由一年期到五年期，年息由一厘八至四厘二一不等。今次減息產品，由下星期起接受申請至年底，增加了七年期和十年期類別，當中十年期息口三厘七八，比原本的五年期息率還要低。

在息口比較高的年代，港人買樓，對定期按揭興趣不大。不過，現在息口處於極低水平，樓按又屬於中長期貸款，在還款期內加息的風險比較大。按證公司提供的定息貸款產品，把供樓者及銀行面對的加息風險轉移到自己身上，讓買家得以鎖定借錢風險，減低加息導致自己失預算無力續供的可能。

推廣定息 可減波動

今次推出的定息產品中，一年和兩年期的年息，分別只有一厘二五和一厘七五，與市面流行以最優惠利率減某個百分點計算的樓按利率兩厘一比較，還要低廉。至於三年至十年期的息口，則比市面為高，選擇這些年期定息供樓，是以短期負擔高於市場的利息，來換取日後可能比市場為低息的保障，如果定息為市場受落，可以減輕市道受利息高低的衝擊，不失為一件好事。

金管局上月曾關注銀行的樓按減息戰，但息口仍然保持在低水平，現在按證公司加入提供吸引的按揭條件，原因是資金成本仍在下降。由金管局編製反映銀行平均資金成本的綜合利率，九月底降至零點一三厘的新低，銀行仍然有大量存款待貸出，所冒的風險視乎其借錢貸款組合，主要在樓價和供樓者的還款能力會否急跌。

降低風險 健康增長

本來，按證公司容許市民以個人或公司名義借錢買樓來出租，以一個收租物業為限。今次的新產品，則只限自住人士受惠。此外，金管局又收緊銀行向價值二千萬元以上豪宅的樓按貸款上限至六成樓價。這些為機構和銀行減低所承受風險的措施，也向市場傳達一個訊息，就是不希望進一步推高樓價。

內地富豪如果以一筆過現金狂掃香港豪宅，銀行沒有借貸風險，超級豪宅按貸也鮮能用盡七成上限，問題是豪宅被炒成天價，引發社會恐怕中小型單位樓價也會飆升的心理，出現買家和炒家不自量力瘋狂入市的羊群現象，成為自我實現的預言，他日升到市場承接乏力的臨界點，樓市泡沫爆破，就可能出現大量斷供的連鎖反應。

近來社會就樓價的議論沸沸揚揚，政府既要設法減輕市民供樓的負擔，同時又要展示為樓價降溫的姿態，防範有關措施會刺激炒風，涉及相當考人功夫的微妙平衡。現時政府只用輕藥，要是樓市回歸「可持續發展」價格，就有希望保持較健康的增長。